התנגדות לתוכנית בניין

התנגדות לתוכנית בניין עיר עפ"י חוק התכנון והבנייה

סעיף 100 לחוק התכנון והבנייה קובע כי: "כל מעוניין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תוכנית מתאר מחוזית או מקומית… רשאי להגיש התנגדות להן"… נשאלת השאלה מי רשאי להתנגד לתוכנית. בהתאם לאמור בסעיף כל מעוניין בקרקע, מי שיש לו זיקה לקרקע, הרואה עצמו נפגע מהתוכנית וכן רשויות התכנון. גם מהנדס ואדריכל יכולים להגיש התנגדות. 

ראשית מעניין להבין מהי חשיבותו של הליך ההתנגדות. למעשה באמצעות ההתנגדות ניתנת לאזרח זכות טיעון עוד בטרם התוכנית תפגע בו. זכות זו באה לקדם את האפשרות שלא תהיה פגיעה פוטנציאלית ולהקטין פגיעה עתידית. כאשר יש התנגדות, יש סיכוי להצעות טובות יותר, מגוון של דעות. בית המשפט העליון אמר שזוהי זכות חשובה יותר מכל זכות אחרת בנושאי תכנון "זכות דיונית חשובה מאוד שיש לשמור עליה מכל משמר". בשלב זה הגוף התכנוני הופך להיות גוף מעין שיפוטי – שומע התנגדויות. משהוגשו ההתנגדויות מתחיל שלב חדש – הרשות לובשת צורה של גוף מעין שיפוטי ולכן בשלב זה הדיונים פתוחים, להבדיל מדיונים שמתקיימים בשלבים הקודמים.

מעגל המתנגדים הוא מאוד רחב. בע"א 2962/97 ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א אמר בית המשפט כי די שהעותר יראה על פגיעה באינטרס כלכלי או אחר ולאו דווקא על פגיעה במקרקעין.. פס"ד חדיש בענין זה הוא עע"מ 8193/02 מקס ראובן נ' פז חברת נפט בע"מ – התוכנית אפשרה הקמת תחנת דלק. אדם שנמצא במקום אחר לגמרי הגיש התנגדות לתוכנית בטענה שיש פה תחרות עסקית ועלול להיפגע אינטרס עסקי שלו. בית המשפט פסק ואמר כי: "די שהעותר יראה על פגיעה באינטרס ואין הוא חייב להראות על פגיעה בזכות חוקית… הזכות להגיש התנגדות בודאי עומדת למי שיש לו זכות קניין במקרקעין… אך מעגל המעוניינים במקרקעין עשוי להיות רחב יותר. המעוניין במקרקעין אשר רואה את עצמו נפגע, עשוי להיות בעל זכויות במקרקעין אשר מצויים מחוץ לתחום התוכנית… באשר לפז, זו מפעילה כאמור תחנת תדלוק במרחק של כקילומטר אחד בלבד מהתחנה אותה מבקש המערער להקים. לטענתה, הקמתה של תחנת תדלוק נוספת באותו אזור תמיט עליה נזקים כלכליים ישירים… ואכן, נכון לראות אינטרס זה כראוי להגנה, הואיל וגם אם המקרקעין שבחזקת "המתנגד" אינם גובלים במקרקעין של יוזם התוכנית, זכותו של בעל עסק לצפות שהרשות המינהלית לא תיטיב או תקל על מתחרהו בניגוד לחוק"…   

זאת אומרת שגם למתחרה עסקי יש אפשרות להתנגד לתוכנית אם זו מטיבה עם מתחרה שלו שלא כדין. הטענה היא שאינטרס כלכלי שלו נפגע.

המועד להגשת התנגדות – חודשיים מיום פרסום ההודעה על הפקדת התוכנית (סעיף 102 לחוק). יש להגיש את ההתנגדות יחד עם תצהיר חתום ע"י המתנגד.

לפעמים, לאחר הדיון בהתנגדויות, מחליט מוסד התכנון לשנות סעיפים או נושאים בתוכנית. למשל הגישו התנגדות לתוכנית שהציעה הסטת כביש. בעלי חלקות שהכביש המתוכנן היה טוב עבורם לא הגישו התנגדות. לאחר דיון בהתנגדויות החליט מוסד התכנון להזיז את הכביש. במצב זה קובע סעיף 106 ב' כי: "מוסד תכנון… שאליו הוגשה התנגדות, רשאי לדחותה או לקבלה, כולה או מקצתה או לשנות את התוכנית, ככל המתחייב מקבלת ההתנגדות. היתה קבלת ההתנגדות עלולה, לדעת מוסד התכנון, לפגוע באדם שאף הוא רשאי להגיש התנגדות לתוכנית, לא יכריע המוסד בהתנגדות לפני שיתן לאותו אדם הזדמנות להשמיע טענותיו". הסעיף אומר שלא מתחילים את כל ההליך מחדש, אלא מודיעים למי שעלול להיפגע ונותנים לו הזדמנות לטעון טענותיו.

לסיכום: שלב ההתנגדות לתוכנית הוא שלב מאוד חשוב וקריטי. זהו שלב שיש לערב בו עו"ד כי רצוי שהתנגדות תוגש ע"י עו"ד. בין שעוה"ד מייצג את הקבלן או היזם ובין שהוא מייצג את השכנים, זה השלב שבו המתנגדים לתוכנית פונים לעו"ד. השלב הזה פתוח לציבור. ההליכים התכנוניים סגורים בפני הציבור אבל שלב ההתנגדות הוא שלב פתוח. השלב הוא קריטי מפני שהוא עלול לחסוך למתנגד המון בעיות בעתיד. אם ההתנגדות תוגש בצורה הולמת זה ימנע בעיות בעתיד. סיבה שניה- זה השלב שבו ניתן להצטייד בחוות דעת של מומחים אם רוצים להראות שהתוכנית פוגעת ולא טובה מבחינה תכנונית. זה השלב שבו ניתן להשמיע טענות תכנוניות. עתירות מינהליות אפשר להגיש רק בעניינים משפטיים. בעיות וטענות תכנוניות יש להשמיע בשלב ההתנגדות.

בזמן האחרון קיימת תופעה שיזמים גדולים מנסים להרתיע ולהפחיד את האזרח הקטן מלהגיש התנגדות. הם מבזבזים כסף רב על עו"ד ועוה"ד שולחים התראות לכל מי שהגיש התנגדות ברוח של: "נגיש נגדך תביעה נזיקית עסקית ע"כ שאתה מנסה לעכב לנו את הפרויקט". או: "הטיעונים שלך הם לא טיעונים עניינים וכן הם גם נובעים מחוסר תום לב". האזרח הקטן נרתע ויורד מההתנגדות. איומים והתראות של עו"ד הם מקרים שהיו וקיימים גם בימים אלה. התנגדות נועדה כדי לאפשר לאזרחים להיות מעורבים בהליך התכנון, לא יתכן שע"י הפחדות והרתעות למיניהן יבלמו את ההליך הזה.

אילנית ציבין-מור היא עורכת דין, שמאית מקרקעין ומגשרת עסקית. מתמחה בדיני תכנון ובנייה, מקרקעין ודיני מתווכים. כתבה את הספר "תיווך מקרקעין בישראל"- ספר קורס מקצועי העומד לרשות הניגשים לבחינת רשם המתווכים. במהלך השנים האחרונות מלמדת ומרצה במכללות רבות ברחבי הארץ ומקיימת קורסים לתיווך נדל"ן.




כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>